吉安市住宅物业管理条例 （2019年10月12日吉安市第四届人民代表大会常务委 员会第二十三次会议通过2019年11月27日江西省第十三 届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准） 目 录 第一章 总则 第二章 物业管理区域及配套设施设备 第三章 业主大会和业主委员会 第四章 前期物业管理 第五章 物业管理与服务 第六章 物业的使用和维护 第七章 法律责任 第八章 附则 第一章总则 第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业 服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境，根据《中 华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江西 省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条 例。 -1- 第二条本市行政区域内住宅物业管理及其监督管理 活动，适用本条例。 本条例所称佳宅物业管理（以下简称物业管理），是指 住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务 企业按照物业服务合同约定，对建筑物、构筑物及其配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，为业主提供服 务，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 本条例所称业主，是指房屋的所有权人。业主身份的确 认，以不动产登记薄或者法律、行政法规规定的其他有效证 明为依据。 第三条市、县（市、区）人民政府统一领导本行政区 域物业管理活动的监督管理工作，建立健全物业管理工作联 席会议等综合协调机制，督促有关部门依法履行监督管理职 责，协调解决物业管理工作中的重大问题，将物业管理工作 纳入政府目标管理考核，并对街道办事处、乡镇人民政府开 展物业管理指导监督的工作经费给予保障。 具有行政管理职能的井冈山经济技术开发区管委会、庐 陵新区管委会根据市人民政府的规定，承担前款规定的职责。 第四条市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主 管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。 城市管理、自然资源、发展改革、公安、人民防空、应 急管理、消防救援、市场监管等部门按照各自职责，依法做 -2 - 好物业管理相关工作。 街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工 作制度，确定工作机构，落实工作人员，并会同县（市、区） 人民政府物业管理主管部门具体指导、监督所辖区域内的业 主依法成立业主大会和选举业主委员会，监督业主大会和业 主委员会依法履行职责，指导和监督辖区内物业管理项目的 移交，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、 社区服务的关系。 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府 依法开展物业管理的相关工作。 第五条市、县（市、区）人民政府应当建立并逐步推 使用物业管理信息服务平台，用于业主决策电子投票、物 业管理相关信息公开和物业管理纠纷投诉处理等，引导业主 参与公共事务、开展协商活动，推动物业管理主管部门、物 业服务企业、业主委员会采用信息化、智能化技术提升物业 服务质量和监督管理水平。 第六条市、县（市、区）人民政府物业管理主管部门 应当建立培训制度，定期组织街道办事处、乡镇人民政府、 居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业等单位的相 关人员进行物业管理法律、法规和业务知识培训，提高物业 管理水平。 市、县（市、区）人民政府物业管理主管部门、街道办 - 3 - 事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会应当积极开展物业 管理法律、法规和相关政策的宣传和教育活动，增强业主实 施自我管理的意识和能力。 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，依法制定和 组织实施物业服务企业自律性经营行为规范，推进物业服务 标准化建设，提物业服务水平，促进行业健康有序发展。 第二章‧物业管理区域及配套设施设备 第七条建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现 售备案前，应当依法尚物业所在地县（市、区）人民政府物 业管理主管部门提出划分物业管理区域审请，县（市、区） 人民政府物业管理主管部门按照国家、省有关规定核定物业 管理区域，出具核定意见，并将核定意见抄送物业所在地街 道办事处、乡镇人民政府。 物业管理区域核定后，建设单位在出售房屋时，应当将 下列内容向买受人明示，并作为房屋买卖合同的附件： （一）物业管理区域的范围; （二）公共场所、公共绿地的面积和位置; （三）地下室、底层架空层等共用部位的名称、位置、 面积及权属； （四）共用设施设备名称、用途及权属； （五）物业管理用房的面积和位置： - 4 - （六）规划用于停放机动军、非机动车的军位、军库数 量、位置以及电动自行车充电场所： （七）其他需要明示的场所和设施设备。 第八条新建住宅区内的公共配套设施设备，建设单位 交付时应当具备下列条件： （一）供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有 线电视等设施设备按照规划要求建成且达到国家、本省有关 建设标准，供水、供电、供气已安装独立计量表具； （二）按照规划要求配建的生活购物场所、幼儿园、养 老服务、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公 共服务设施已建成； （三）道路、绿地、车位、车库和物业管理用房等公共 配套设施已按照规划要求建成，并满足使用功能要求； （四）电梯、二次供水、高压供电、消防、压力容器、 电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法 使用手续，需要进行检测的，还应当由具备相应资质的检测 机构检测合格； （五）按照规划要求配置的非机动车停车场、电动自行 车充电场所已建成; （六）建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰，消防 车道、消防车登高操作场地、人防工程、安全出口、应急通 道已设置显著标志； - 5 - （七）法律、法规规定的其他条件。 第九条住宅物业建设项目土地使用权出让前，市、县 （市、区）人民政府自然资源主管部门应当对列入规划的车 位、车库等配套设施的数量、位置、首次权属登记等事项在 规划条件中予以明确，并作为住宅物业建设项自国有土地使 用权出让合同的约定内容。 自然资源主管部门在住宅物业建设项自规划许可过程 中，应当接照规划条件和相关规范对住宅物业基础设施和公 共配套设施的设计指标及其具体部位进行审查。 第十条物业管理区域内的下列部分属于业主共有： （一）物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路， 除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地： （二）共用部位，即房屋的基础、承重墙体、柱、梁、 楼板、屋顶以及户外的墙面，门厅、楼梯间、电梯间、走廊 通道、管道并等根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由 单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非 住宅业主共有的部位： （三）共用设施设备，即电梯、大线、照明、消防设施、 路灯、沟渠、池、湖、井、非经营性车场车库、公益性文体 设施和共用设施设备使用的房屋等根据法律、法规、规章和 房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主 共有的附属设施设备; - 6 - （四）建设单位以房屋买卖合同或者其他书面形式承诺 归全体业主共有的物业： （五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部 分或者其他权利人所有的场所及设施设备： （六）法律、法规规定的其他共有部分。 第十一条建设单位应当按照下列规定在物业管理区 域内配置并移交物业管理用房： （一）按照物业总建筑面积千分之二的标准配置物业管 理用房，最低不少于一百二十平方米：其中，业主委员会办 公用房面积最低不少于二十平方米。 （二）具备通风、采光条件和水、电使用功能，且为地 面以上的独立成套装修房屋。 （三）没有配置电梯的住宅物业，物业管理用房所在楼 层不得超过四层。 分期开发的新建住宅物业尚未建设物业管理用房的，应 当在本期佳宅物业交付使用前提供不低于规划用于物业管 理用房面积的房屋作为物业管理临时用房。在后期建设的物 业管理用房交付前，临时用房不得出售。 物业管理用房无偿专用于物业管理、服务工作，未经业 主大会同意，任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得分 割、租赁、转让和抵押。物业交付时，物业管理用房由建设 单位交付物业服务企业代管。 - 7 - 房地产主管部门在核发房屋预售许可证、不动产登记机 构在办理不动产权属首次登记时，应当审查此项内容落实情 况。 第十二条建设单位按照规划条件和配置标准建设的 用于停放机动车军的军位、军库应当首先满足业主的需要，其 归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出 租车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前， 以书面形式告知本物业管理区域全体业主，并公示拟出售车 位、军库的产权证明文件和出售价格，公示期限不少于十五 日。 本条例所称公示，是指在物业管理区域显著位置公开张 贴并同时在物业管理信息服务平台发布信息。 第三章‧业主大会和业主委员会 第十三条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主 大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议 表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员 会之日起设立，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合 法权益，依法履行相应职责。 业主大会会议决定下列事项： （一）制定或者修改业主大会议事规则、管理规约； - 8 - （二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员： （三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报 告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定； （四）选聘、解聘物业服务企业： （五）拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案： （六）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资 金； （七）依法决定改建、重建建筑物及其附属设施： （八）依法决定改变共有部分的用途： （九）决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配 和使用; （十）法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同 决定的事项。 业主大会会议表决通过的