佳木斯市物业管理条例 （2019年9月19日佳木斯市第十六届人民代表大会常 务委员会第二十一次会议通过2019年12月18日黑龙江省 第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准） 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的 合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人 民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规， 结合本市实际，制定本条例。 第二条本市行政区域内物业管理及相关监督管理活 动适用本条例。 第三条市、县（市）区人民政府应当将物业服务纳入 现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全 物业管理综合协调机制和目标责任制，建立与之相适应的资 金投入与保障机制，制定和落实物业服务扶持政策。 第四条市、县（市）区物业管理行政主管部门负责本 行政区域内物业管理活动的监督管理。 市、县（市）区其他相关部门按照各自职责，依法做好 物业管理的相关工作。 - 1 - 街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织和指导本辖区 内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、 业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区 服务的关系，调解物业管理纠纷。 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民 政府做好与物业管理有关的工作。 第五条建立健全居民区党组织领导下的居（村）民委 员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的小区 治理架构，推动物业管理创新。 第六条建立健全物业管理纠纷人民调解机制，加强人 民调解与行政调处、仲裁、司法裁判的有效衔接，妥善解决 物业管理产生的矛盾纠纷。 第七条物业管理协会应当加强行业自律管理，协助物 业管理行政主管部门开展有关信用信息管理工作，组织技能 培训，调解物业服务企业之间的纠纷，促进行业健康发展。 鼓励物业服务企业加入物业管理协会。 第八条推进建立物业服务第三方评估机制。物业管理 行政主管部门、居（村）民委员会、建设单位、业主大会和 业主委员会、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机 构，开展物业项目承接查验、物业服务费用测算、物业服务 质量评估等活动。 - 2 - 第二章‧物业管理区域及相关配置 第九条物业管理区域的划分，应当有利于实施物业管 理，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，综合考 虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、 自然界线等因素。 物业的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理 区域；配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同 的物业管理区域。影响消防、避险、燃气、电梯及其他共用 设施设备使用的，不得划分为不同的物业管理区域。 第十条新建住宅物业的建设单位应当在申请办理商 品房预售许可证或者现房销售备案前，将划定的物业管理区 域向物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门备案，并 在房屋买卖合同中明示，在商品房销售现场公示。 本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未备案的， 由物业服务企业向物业所在地县（市）区物业管理行政主管 部门备案。未选聘物业服务企业的，由业主委员会向物业所 在地县（市）区物业管理行政主管部门备案。 本条例施行前已经建成并交付，但尚未划分物业管理区 域的，由物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门在征 求城乡规划部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村） 民委员会和业主意见后，根据本条例规定划分物业管理区域。 第十一条新建住宅物业的建设单位应当按照不少于 -3 - 物业管理区域内房屋总建筑面积2%的比例且不少于建筑面 积100平方米的标准，无偿配置物业管理用房。 物业管理用房应当是地面以上的独立成套装修房屋，具 备通水、通电、通暖、通风、采光等基本使用功能和办公条 件，配置独立合格的水、电、暖等计量装置；物业管理办公 用房所在楼层不得高于4层；分期开发建设的物业，应当在 先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积2%的比 例配置。 物业管理用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业 管理服务工作，任何单位和个人不得擅自转让、抵押，也不 得擅自改变用途。业主委员会的办公用房从物业管理办公用 房中安排，最低不少于建筑面积20平方米。 城乡规划部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附 图中注明物业管理用房的位置和建筑面积。 第十二条新建住宅区物业管理区域内的供水、供电、 供气、供热、通信、有线电视等终端用户的分户计量表或者 终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，应 当符合国家技术标准和技术规范，所需费用由建设单位承担。 建设单位在组织峻工验收时，应当通知专业经营单位参 加；在工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设 施设备及相关管线，移交给专业经营单位负责管理，并提供 相关配套资料。专业经营单位依法承担维修、养护和更新的 -4 - 责任。 本条例施行前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、 供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前 的专业经营设施设备及相关管线，应当有计划的移交给专业 经营单位。具体移交办法由市人民政府制定。 第三章业主、业主大会与业主委员会 第十三条房屋的所有权人为业主。依据《中华人民共 和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权 的人，应当认定为业主。 业主依据相关法律、法规规定，享有权利，履行义务， 共同决定有关事项。 业主应当与物业使用人约定在物业管理中的权利和义 务。 业主不得以放弃权利为由不履行义务。 第十四条符合下列条件之一的，建设单位或者10人 以上业主司以向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政 府提出召开首次业主大会会议的书面审请： （一）已出售并交付使用的房屋专有部分面积达到建筑 物总面积50%以上的； （二）已出售并交付使用的房屋套数达到总套数50%以 上的; -5 - （三）首套房屋已出售并交付使用满两年，且已出售并 交付使用的房屋套数达到总套数25%以上的。 建设单位应当及时报送筹备首次业主大会所需的文件 资料。 第十五条街道办事处或者乡（镇）人民政府对符合召 开首次业主大会会议条件的，应当在收到召开首次业主大会 会议书面申请后60日内，组织成立首次业主大会会议筹备 组。 第十六条首次业主大会会议筹备组应当自成立之日 起90白内接按照国家有关规定完成会议筹备工作，组织召开 首次业主大会会议。 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主 大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会 成立后，首次业主大会会议筹备组应当在5日内尚业主委员 会移交筹备期间的全部资料后解散。 第十七条划分为一个物业管理区域的分期开发建设 项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举 产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物 业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主 委员会委员的办法。 第十八条业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登 记薄或者其他能够证明其权属的合法有效证件为依据。 - 6 - 一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以采取以 楼（幢）、单元、楼层等为单位的方式推举1名业主代表参 加业主大会会议，推选以及表决办法应当在业主大会议事规 则中规定。 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在 一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权 限和程序由业主大会议事规则规定。 第十九条业主大会会议表决一般采用纸质方式实名 投票；在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采 用手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决 结果和决定应当以书面形式向全体业主公告。 第二十条业主委员会经依法选举产生后，业主大会会 议由业主委员会组织召开。业主大会会议召开15日前，业 主委员会应当将会议时间、地点和内容通知全体业主，同时 告知街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会， 并接受其指导和监督。 第二十一条业主委员会一般由5至11人的单数委员 组成，每届任期不超过5年，委员可以连选连任。具体选举 办法由业主大会议事规则约定。 业主委员会委员候选人应当奉公守法、品行良好、热心 公益、责任心强、有一定组织能力和必要的工作时间。街道 办事处或者乡（镇）人民政府应当对业主委员会委员候选人 -7 - 的任职条件和提名进行审查，并向业主公开。 业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员；已 经担任的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免： （一）本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业 服务企业有利害关系的： （二）损坏房屋承重结构、违法搭建或者破坏房屋外貌 的; （三）擅自改变物业规划用途或者违法出租房屋的： （四）拖欠物业服务费、未交纳住宅专项维修资金的； （五）索取、非法收受建设单位、物业服务企业利益的： （六）其他违反法律、法规、管理规约以及有不良社会 诚信记录的。 业主委员会应当在选举产生后将成员名单在物业管理 区域内显著位置公示，公示期不少于7日。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所 在地县（市）区物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡 （镇）人民政府备案。 第二十二条县（市）区物业管理行政主管部门、街道 办事处或者乡（镇）人民政府应当组织业主委员会委员、候 补委员岗前培训和定期培训，提高相关人员的法律意识、业 务能力及职业道德。 第二十三条业主委员会任期届满前3个月，应当书面 - 8 - 告知街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会。 街道办事处或者乡（镇）人民政府应当指导成立换届改选小 组，由换届改选小组组织召开业主大会会议，选举产生新一 届业主委员会。 换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间， 业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，